Mietrecht aus Sicht des Käufers oder Investors Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

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Alle Gründe des Vermieters bezüglich Eigenbedarfskündigung müssen zwecks späterer Räumungsklage in Kündigung enthalten sein.

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Die Gründe, die das Interesse des Vermieters begründen, müssen im Kündigungsschreiben umfassend angegeben werden. Gründe die nicht angegeben sind, werden nur dann berücksichtigt, wenn sie später entstanden sind (§ 574 Abs. 3 BGB).

Vorsicht Falle: Der Mieter ist nicht verpflichtet, nach Ausspruch der Kündigung, die mit der gesetzlichen Frist (bis zu sieben Monate) erfolgen muss, zu erklären, ob er die Wohnung bei Ablauf der Kündigungsfrist verlassen wird oder nicht. Der anwaltlich beratene Mieter wird überhaupt keine Angaben machen. Dementsprechend erfährt der Vermieter zunächst nicht, ob der Mieter gehen wird. Zieht der Mieter dann bei Ablauf der Kündigungsfrist (Monate später) nicht aus, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Im Rahmen der Räumungsklage kann er sich nur auf die Gründe berufen, die im Kündigungsschreiben angegeben wurden. Bemerkt er erst jetzt, gegebenenfalls durch einen Hinweis des Gerichts oder durch Abweisung der Klage, dass die Gründe nicht ausreichend dargelegt wurden, bleibt keine andere Möglichkeit, als der erneute Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung (wieder unter Einhaltung der neu laufenden gesetzlichen Kündigungsfrist). Neben den in diesem Fall zu tragenden Prozesskosten ist dies auch mit einem erheblichen Zeitverzug verbunden. Zusammen mit einer Kündigungsfrist von möglicherweise sieben Monaten und einem Räumungsprozess, der, möglicherweise durch mehrere Instanzen geführt, ohne weiteres auch mehrere Jahre dauern kann, wird dem Vermieter hier kaum etwas anderes übrig bleiben, als sich auf eine erhebliche Abstandszahlung an den Mieter einzulassen, wenn er die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt beziehen will.

Praxistipp 1: Wer eine Eigenbedarfskündigung oder eine Verwertungskündigung plant, sollte unbedingt vor Ausspruch der Kündigung Rechtsrat einholen. Ein notwendig werdender Räumungsprozess wird bereits zu diesem Zeitpunkt entschieden.

Praxistipp 2: Erklärt der Mieter (unprofessioneller Weise) bereits auf den Zugang des Kündigungsschreibens hin, dass er die Kündigung nicht akzeptiere und dementsprechend zum mutmaßlichen Vertragsende nicht räumen werde, kann und sollte der Vermieter umgehend Klage auf künftige Räumung erheben. Vorteil: Zeitersparnis.

Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter

http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf

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